面對高房價壓力與居住正義議題，政府在2024年正式上路的「囤房稅2.0」政策，成為近年來備受關注的房市重大改革。不論你是首購族、準備買第二間房的家庭，還是已持有多屋的屋主，都可能因這項新制而受到影響。
很多人會問：「我又不是房地產投資客，這跟我有什麼關係？」其實囤房稅不只針對大量囤房的大戶，甚至部分自住以外的第二間、第三間房，也可能面臨更高的房屋稅。了解新制內容與囤房稅試算方式，有助於在買房或持有房產時更有策略地做出判斷。
囤房稅是什麼？
所謂「囤房稅」，其實就是根據《房屋稅條例》第五條所規範的「住家用房屋差別稅率制度」。簡單來說，政府透過區分「自住」與「非自住」房屋，對非自住房屋課以較高的房屋稅率，希望藉此抑制多屋族囤房炒作現象，保障自住族群的居住權。
其法規為：
根據《房屋稅條例》第5條第1項訂定，住家用房屋稅依房屋現值按下列稅率課徵：
舊制稅率（修法前）
在囤房稅2.0上路之前，原本的房屋稅條例對住家用房屋採下列稅率：
- 自住或公益出租房屋：課徵房屋現值的1.2%
- 非自住房屋（如投資型持有）：課徵房屋現值1.5%～3.6%
- 各地方政府得依房屋戶數，自行決定是否採用差別稅率，但並非強制
也就是說，原本的制度雖然有針對非自住課較高稅，但地方政府可採可不採，導致各地實施不一、效果有限。
囤房稅2.0（修法後）
為了讓制度更具公平性與強制力，財政部於2024年推動並通過了俗稱「囤房稅2.0」的新制，針對非自住多屋族課徵更高稅率。重點如下：
- 自住房屋（限一戶，且房屋現值未超過一定標準）：稅率調降為 1%
- 非自住房屋：稅率下限調整至2%，上限調高至4.8%
- 強制規定地方政府必須設立差別稅率，不再是「得採用」
- 課稅基準改為全國歸戶，只要一人名下於全台不同縣市合計超過三戶非自住房屋，即會被課徵囤房稅
這些改變不僅讓課稅制度更全面一致，也強化了政策執行力，讓真正需要房屋自住的族群不再在市場中被多屋族壓縮空間。
| 項目 | 舊制（囤房稅1.0） | 新制（囤房稅2.0） |
| 適用對象 | 非自住房屋（非自住、出租、空屋） | 全國非自住房屋，並以自然人戶數合併計算 |
| 法定稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
| 是否全國一致 | 地方政府可選擇是否實施 | 全國強制適用，只能調整稅率範圍 |
| 是否併計 | 不併計其他縣市房屋 | 全台合併計算持有戶數 |
囤房稅怎麼算？計算公式與試算範例解析
了解囤房稅的計算方式，有助於評估未來持有多屋時的稅負情形，也能判斷在新制上路後是否該重新配置名下房產。以下將說明基本的計算公式，並搭配實際案例幫助理解。
囤房稅計算公式
囤房稅＝房屋課稅現值 × 稅率 × 課稅月數 ÷ 12
說明：
- 房屋課稅現值：由各地方稅捐機關依據市價、坪數、地段、樓層、建材與屋齡等綜合評估。
- 稅率：根據是否為自住，以及是否為多戶持有情形所調整（舊制與新制差異詳見前文）。
- 課稅月數：通常為12個月，若當年度持有時間未滿一年，則按實際月數比例計算。
以台中市為例：舊制與新制囤房稅制度差異
台中市自 111 年 7 月 1 日起實施舊版「囤房稅」制度，當時依據《臺中市房屋稅徵收率自治條例》規定，針對非自住住家用房屋採「簡單差別稅率」，持有4戶以下適用稅率2.4%，持有5戶以上則適用3.6%稅率。該制度強調以戶數為判準，未採用累進課稅方式。
隨著《房屋稅條例》全國性修法，台中市也於113年7月1日正式上路「囤房稅2.0」新制。新制將課稅依據改為「全國歸戶」，並引入「差別累進稅率」的制度。以非自住住宅為例，持有2戶以下稅率為3.2%，3～4戶為3.8%，5～6戶為4.2%，7戶以上則高達4.8%。此外，部分特殊類型如公益出租、自住等仍可適用較低稅率，不列入戶數計算。
實際案例試算
以台中市為例，假設王小姐名下有多戶非自住房屋，以下為根據舊制與新制的稅額比較：
台中市【3戶】非自住持有者（新制適用條件）
| 房屋項目 | 課稅現值 | 舊制稅率 | 舊制稅額 | 新制稅率 | 新制稅額 |
| A戶 | 450,000 | 2.4% | 10,800 | 3.8% | 17,100 |
| B戶 | 320,000 | 2.4% | 7,680 | 3.8% | 12,160 |
| C戶 | 280,000 | 2.4% | 6,720 | 3.8% | 10,640 |
| 合計 | — | — | 25,200 | — | 39,900 |
在舊制下，王小姐需繳納的總房屋稅為25,200元，但新制實施後，同樣的房屋持有情況，稅金將增加至39,900元，稅額成長幅度58.3%，對於多屋族來說是一筆不小的負擔。
*詳細算法依照當下現行法規為基準
囤房稅的差別稅率與累進稅率
囤房稅2.0最大的變革之一，就是導入「差別稅率」與「累進稅率」雙重機制，針對非自住房產的持有情形進行更細緻的課稅，目的是打擊多屋囤房行為，讓稅制更符合公平原則。以下為這兩種稅率制度的簡要說明：
差別稅率 2.0：改為全國歸戶，稅率最高可達 4.8%
過去囤房稅採用的是「縣市歸戶」制，也就是在同一縣市內只要持有三戶以內住宅，就可維持較低的自住房稅率；但新制「差別稅率2.0」將這個歸戶機制調整為全國歸戶，也就是說，在不同縣市各自擁有2、3戶的多屋族，未來也會被一併計入總持有戶數中計算。
當總持有戶數超過三戶時，自第四戶起即被視為「非自住房」，適用的房屋稅率將由地方政府訂定，落在2%至4.8%之間，稅負明顯提高。對多屋族來說，這代表持有成本將大幅上升，尤其是在不同縣市布局房產的情況下，更需謹慎評估。
累進稅率：持有越多課得越重
「累進稅率」則是根據房屋總持有戶數設計不同課稅級距。持有愈多，稅率愈高，與所得稅中的級距概念相似。舉例來說，可能第4戶課2%，第5戶課3%，第6戶以上課至4.8%，具體級距將由各縣市政府依據地方條例修法公告後執行。
此機制的設計意圖很明確——越是囤房者，繳的稅就越多，進一步抑制投資客過度擁屋的情況。
值得注意的是，無論是差別稅率還是累進稅率，都由地方政府制定與公告，因此實際適用稅率會隨地區而異。若你在不同縣市都有持屋，建議務必查明當地稅率政策，避免因疏忽導致稅負暴增。
常見問題QA
囤房稅2.0是什麼？
囤房稅2.0是2024年上路的新制，針對非自住房屋課更高的稅率，最高可達4.8%，並採全國歸戶計算，讓多屋族稅負明顯增加。
我名下有兩間房會被課囤房稅嗎？
擁有兩戶以上非自住房屋，就會適用囤房稅2.0的新稅率。不論這些房屋是否位於不同縣市，都會合併計算，但實際上課徵多少稅率要依照當地政府為準。
囤房稅怎麼算？有試算方式嗎？
計算方式為：房屋稅＝課稅現值 × 稅率 × 月數 ÷ 12。
房屋稅差別稅率怎麼分？
稅率會依照是否自住與戶數來調整，自住1戶稅率為1%，多屋非自住則為2%至4.8%，各地政府可自行調整級距。
囤房稅2.0對首購族有幫助嗎？
有的。新制目的是抑制囤房，釋出更多可用物件，讓首購族有更多機會買到自住房，有助市場回歸實需。
了解制度才能安心購屋
囤房稅2.0不是只單純針對投資客課稅，它的本質是希望讓居住資源更合理分配。對於多屋族而言，的確稅負會明顯提高，但對首購族、新婚家庭而言，反而是一種保護措施，有助於釋出更多可用物件。
如果正準備買人生第一間房，或想了解未來持有多屋可能面臨的稅負壓力，學會基本的房屋稅計算方式、清楚認識差別稅率，讓在購屋路上更有方向、不會走冤枉路。
