對於第一次購屋的朋友來說，「買房」從來不只是單純挑選喜歡的房子而已，而是一場結合理性分析與財務規劃的耐力賽。買房要注意什麼？房屋格局、管理費、公設比、樓層、鄰避設施、價格行情…每一個細節都關係重大。

整個買屋流程大致分成看屋前、看屋中、到買屋財務評估這三大類別，我們整理出 8個不可忽略的關鍵細節，不讓你買到地雷屋，也不讓預算變成壓力源。想安心買對房，就從這份全方位檢查清單開始！

看屋前的買房注意事項

在準備出門看屋前，別急著預約帶看！買房第一步應該從「資訊蒐集」開始，不論是房子的權狀坪數、公設比，還是屋主背景與產權狀態，這些看似細節的資訊，卻是影響房子值不值得去看的第一道篩選機制。

房屋資訊完整性

在正式出門看房前，建議先透過房仲、謄本或政府網站，初步掌握以下資料，避免花時間看「表面看起來不錯，但根本不符合需求」的物件。

項目	需注意內容
權狀坪數	權狀坪數＝主建物＋附屬建物＋公設面積，建議用「平方公尺」轉換為坪數
室內實際面積	主建物＋附屬建物，附屬部分如陽台比例不宜過高
公設比	電梯大樓通常為12%～35%，愈高則室內可用面積愈少
公設項目	有無健身房、交誼廳、垃圾集中間、是否會額外增加管理費
車位形式與面積	機車位配比是否足夠；汽車平面車位最方便，報價須獨立，不可併入房價
房屋樓層與總樓層	通常樓層愈高單價愈高 (頂樓除外)，也要注意是否靠近中繼水箱或消防設施
坐向與採光	坐南朝北較佳，另需依地區觀察日照與通風
建商與結構	建商品牌是否有口碑，樓梯間寬度與樓高比例是否合理
梯戶比	例如2梯4戶、3梯9戶，梯戶比在1:2、1:3，算是電梯等待時間較為舒適的比例

屋主背景調查

有些看起來條件不錯的房子，背後可能藏有隱憂。了解屋主背景，不僅能掌握議價空間，也能避開潛在法律風險。

屋主身份：是自住、出租還是投資客？
賣房原因：急需用錢、繼承轉售、換屋等，能看出議價可能性
房屋所有權人：是否為共同持有？需全部人簽字才可出售
屋主購入價格：可查內政部實價登錄比對，評估議價空間

也可至「司法院裁判書系統」查詢屋主是否涉及債務訴訟或其他法律糾紛，避免買到問題房屋或爛攤子。

實地看屋的買房注意事項

當你進入實際看屋階段，眼睛所看到的不再只是照片或建坪數字，而是真正會影響你「住起來舒不舒服」的生活細節。從室內空間、社區氣氛，到周圍環境與生活機能，都會深刻影響入住後的日常感受與房產保值性。

室內屋況與格局觀察

實地看房子的實際使用體驗，從一踏進門的那刻就能感受到。格局順不順、採光好不好、裝潢是否能省下一筆，都是你下決定的關鍵。

房屋格局：是否方正？畸零空間多不多？有無廁所開門見廳？
採光與通風：幾面採光、有無對外窗，尤其是浴廁位置
室內高度：標準高度約2.8米，樓高愈高愈舒適
廚房形式：開放式與封閉式差異在於油煙處理與美觀需求
裝潢狀況：是否毛胚屋、老舊裝潢、管線需重新配置？
潛在瑕疵：是否有壁癌、漏水、馬桶不通等結構問題？
家具家電：交易是否包含現有家具電器？

社區實訪與鄰居詢問

買房買的不只是「硬體空間」，更是你每天會經過的樓梯間、垃圾場、甚至電梯裡的空氣味道。以下幾項建議，能幫你進一步了解社區管理與鄰里風氣：

垃圾集中處理方式：是否需要等垃圾車？處理空間是否乾淨？
公共空間觀察：走廊是否亂堆雜物？電梯、樓梯間是否乾淨？
社區入住率：入住率高表示管理穩定、使用空間有人維護
與鄰居互動：多詢問住戶對社區滿意度與該屋過往狀況（是否曾為凶宅、是否有問題鄰居）

多走一圈社區、多開口與鄰居聊聊，是發現隱藏問題與真實氛圍的最好方式。

周遭環境檢查

買的不只是房子，還包括周圍的生活圈。即使房子本身完美，若出門交通不便、生活機能不足、鄰近有嫌惡設施，也會大大影響居住品質與轉售價值。

項目	說明
交通便利度	是否鄰近捷運、公車站、火車、高速公路等？
生活機能	附近是否有超市、餐廳、便利商店、藥局等？
學區與學校	是否屬於明星學區、就學便利性？
加分設施	公園、圖書館、運動中心等公共資源
注意的設施	高壓電塔、宮廟、墳墓、加油站、KTV、夜店等，會影響轉售與日常安寧

如果可以白天與晚上都走訪一次，體驗不同時段的環境差異（如光線、聲音、治安）。也可透過Google地圖實景與街景模式，輔助初步評估。

財務評估的買房注意事項

買房最常見的風險不是買貴，而是買了才發現「每個月壓力太大」。從頭期款、房貸、到裝潢與各種代辦費用，每一筆支出都要事前納入整體規劃，才能真正買得起、住得穩。

市場行情與議價空間

不要一看到喜歡的房子就衝動出價，先掌握「區域行情」與「市場供需」，你才知道出多少價格合理、有沒有議價空間。

上實價登錄網站查詢：與屋主開價比較，是否偏高？
查同社區待售量：競爭物件多，代表議價空間大

實價登錄查到的價格才是真實成交價，別只聽仲介或屋主喊價。

房貸與頭期款

想當房貸族之前，先問自己：「每月還款金額能輕鬆負擔嗎？」

自備款比例：

一般預售屋或新成屋貸款成數約7～8成，自備款約2～3成
小坪數、屋齡老、非住宅用途物件可能需準備4～5成以上

房貸利率與月付金：

建議月繳房貸不超過家庭總收入的1/3，避免生活壓力過大
多比較銀行利率、是否有寬限期、提前還款條件等

可善用線上「房貸試算工具」，輸入總價、自備款比例、利率、貸款年限，即可預估月繳金額。

隱藏成本

即使你準備好自備款，也不能忽略那些一開始沒想到、但實際非常真實的支出項目。以下是買房過程中常見的「隱藏費用」：

項目	建議預估
仲介費	約成交價1~2%，可議價
契稅	約6%，依房屋現值計算
印花稅	約千元
地政登記規費	約數千～上萬元
代書費	約$5,000～$15,000
裝潢費	視屋況決定，新屋每坪5～10萬，老屋翻新更高

假設買一間總價1,200萬元的新成屋，光是契稅、仲介費、裝潢費加總就可能超過百萬。記得納入整體購屋預算中！