對許多剛踏入社會、想買房子置產的首購族而言，「買房」往往象徵了人生一大目標。但購屋的第一步不僅僅在於挑選房屋，還包括了解各項貸款資訊、首購族補助方案以及實際的還款能力。假設當貸款額度達1,000萬時，每個月需要繳多少房貸、要繳多久、利率浮動對每月支出的影響等，都是相當關鍵的問題。
影響每月房屋貸款償還金額的因素
在進一步試算「貸款 1,000 萬每月要繳多少」之前，可以先理解幾項會影響房貸的重要原因。
房貸利率
房貸利率是決定月付金額的最關鍵因素之一。利率越高，代表你要付出的利息總額越多。利率的高低通常會依據各家銀行的基準利率、信用評分、政府政策方向等多重因素而定。而「房貸利率」主要是由「指標利率」＋「加碼利率」所組成的。
其中「指標利率」在各家銀行的水準相差不多，多半在1%～2%之間浮動，而最容易造成利率差異的便是「加碼利率」。由於「加碼利率」是藉由綜合評估申請人的信用、收入狀況等條件後，在承辦銀行考量完成本、風險與利潤後，最終計算出來的利率。若你有穩定工作與收入證明，且信用狀況良好，越有機會談到更好的貸款利率。
房貸年限
房貸年限通常可拉長至30年，甚至在某些情況下可以談到40年。年限拉長的優勢在於能攤平每個月要還的本金與利息，使月付金降低。但是，年限拉得越長，也代表利息負擔的總金額會增加，根據不同的房貸年限申請，銀行會藉由申請人的信用、收入狀況、年齡、房子屋齡、結構耐用年限等進行貸款的審核後核貸。
攤還方式
常見的攤還方式有「本息攤還」與「本金攤還」兩大類：
- 本息攤還
指的是每個月固定支付同樣的金額，金額中同時包含應付利息與部份本金，隨著時間推進，利息比重漸少，本金比重漸多。多數銀行提供的房貸預設即為本息攤還，因為操作簡單，也比較容易讓借款人掌控現金流。 - 本金攤還
每個月償還相同金額的本金外，加計當月利息，初期因本金尚大，利息支出會相對可觀；後期本金逐步下降，利息支出減少，總還款額也會漸趨下降。不過，對於固定收入者而言，前期的月付金壓力較大，必須評估自身財務狀況。
還款寬限期
所謂「寬限期」指的是前幾年只需繳納「利息」，暫時免繳本金。寬限期結束後，再開始按照簽約時的約定攤還本金及利息。假設申請了2年的寬限期，在這2年內月付金會大幅降低，能一定程度減緩前期負擔，但之後正式開始攤還本金時，每月費用將會相對提升。
房屋貸款1,000萬每月償還金額試算
若以「房屋貸款1,000萬」為例，到底要準備多少預算來應付每月還款？以下以台灣常見的房貸利率 2% 為例，並參考20年期、30年期的本息攤還做簡單試算，供大家參考。
假設情況：
貸款本金（P）：1,000 萬元
年利率（annual interest rate）：2%
月利率（i）：年利率 ÷ 12 = 2% ÷ 12 ≈ 0.167%
期數（n）：
- 20 年期 → 20 × 12 = 240 期
- 30 年期 → 30 × 12 = 360 期
寬限期內的還款方式
若您爭取到「前 2 年只繳利息（寬限期）」的優惠，寬限期內的月付金計算方式相對簡單，僅需支付「利息」即可，公式如下：
寬限期內月付金 = P × i帶入數據後：
寬限期內月付金 = 1000 萬 × (0.02 ÷ 12) = 1000 × 10^4 × 0.001667 ≈ 16,666 元
寬限期的好處是前期月付金相對低，減輕前期壓力；但要注意寬限期只繳利息、不減本金，寬限期結束後，剩餘本金仍然要在更短的時間內攤還，月付金可能大幅跳升。
寬限期結束後的還款方式
假設寬限期為 2 年，則後續的還款年限變為「原訂 20 年 – 2 年 = 18 年」，期數為 216 期 (18 × 12)。若改採「本息平均攤還」方式，公式如下：
本息平均攤還月付金
= [ P × i × (1 + i)^(n') ] ÷ [ (1 + i)^(n') - 1 ]
- P：剩餘本金（此處仍為 1000 萬）
- i：月利率 (0.02 ÷ 12)
- n’：剩餘期數 (216 期)
帶入數據後：
本息平均攤還月付金 = [ 10,000,000 × 0.00166667 × (1.00166667)^(216) ] ÷ [ (1.00166667)^(216) - 1 ]
= [ 10,000,000 × 0.00166667 × 1.432364 ] ÷ [ 1.432364 - 1 ]
= 23,872.73 ÷ 0.432364
≈ 55,167 元
以 2% 年利率、18 年期試算結果，月付金約在 55,167 元。比起寬限期內的 16,666 元，後期月付金多出將近 4 萬元，顯示寬限期後「跳繳」的壓力。
直接本息攤還的還款方式
若您選擇「一開始就本息攤還」，以下以 2% 年利率為例，分別帶入 20 年期與 30 年期的期數：
20 年期、年利率 2%
月付金
= [ P × i × (1 + i)^n ] ÷ [ (1 + i)^n - 1 ]
其中：
- P = 1000 萬
- i = 0.02 ÷ 12
- n = 240 (20 年 × 12)
帶入數據後：
月付金 = [ 10,000,000 × 0.00166667 × (1.00166667)^(240) ] ÷ [ (1.00166667)^(240) - 1 ]
= [ 10,000,000 × 0.00166667 × 1.491328 ] ÷ [ 1.491328 - 1 ]
= 24,855.47 ÷ 0.491328
≈ 50,588 元
試算結果月付金約 50,588 元。期數較短，利息總支出也較低，但每月還款壓力相對大。
30 年期、年利率 2%
月付金
= [ P × i × (1 + i)^n ] ÷ [ (1 + i)^n - 1 ]
其中：
- P = 1000 萬
- i = 0.02 ÷ 12
- n = 360 (30 年 × 12)
帶入數據後：
月付金 = [ 10,000,000 × 0.00166667 × (1.00166667)^(360) ] ÷ [ (1.00166667)^(360) - 1 ]
= [ 10,000,000 × 0.00166667 × 1.811136 ] ÷ [ 1.811136 - 1 ]
= 30,185.60 ÷ 0.811136
≈ 36,962 元
試算結果月付金約 36,962 元。雖然每月壓力小，但因攤還期長，利息總支出會相對增加。
首購族常見貸款方案
目前台灣政府與金融機構都推出多項購屋貸款方案，特別是針對首購族，利率與補助條件會比較優惠。以下列出幾個較常見的方案，方便首購族做初步了解。
青年安心成家購屋貸款
「青年安心成家購屋貸款」主要是政府為協助年輕族群成家，推出的優惠房貸。利率通常比一般銀行利率低，且借款人可依需求選擇合適的攤還方式與年限，政府更加碼補貼1碼(0.25個百分點)經行政院核定展延至2026/7/31止。
- 適用對象： 借款人及其配偶、未成年子女名下皆無房產。
- 貸款額度： 最高1,000萬。
- 貸款年限：最高40年。
- 最低貸款利率：一段式利率1.775%
- 寬限期： 最高可到5年。
※須完全為使用過相關專案之貸戶，轉貸戶、青安房貸舊貸戶不適用。
※詳細內容依照政府最新政策為基準。
農業版青安貸款
農業部也推出「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」（簡稱：農安貸款），實施期間自至115年9月30日止，與一般的青安貸款相同，將由政府補助利息，並由農業金融機構減收利息半碼，一段式利率最低為 1.775 %！
- 適用對象： 借款人年滿18歲及其配偶、未成年子女名下皆無房產。
- 貸款額度： 最高1,000萬。
- 貸款年限：最高40年。
- 最低貸款利率：一段式機動利率1.775%
- 寬限期： 最高可到5年。
※詳細內容依照政府最新政策為基準。
銀行購屋貸款
一般銀行購屋貸款仍是最多人使用的管道，因為不限年齡、不限是否首次購買，但相對的，貸款利率也會隨著個人信用評分與市場行情而波動。
- 貸款額度： 最高可達房屋評估價的8成~8.5成左右，不同銀行的額度政策不同。
- 利率： 依據市場基準利率及借款人條件，通常落在5%～2.19%之間。
- 攤還年限： 最常見為20～30年，部分銀行可談到40年。
- 這是首購貸款與一般購屋貸款最普遍的管道之一。如果你在政府特別補助方案中碰壁，也可以試著在市面上多比較幾家銀行的條件，最好「貨比三家」後再定奪。
首購族常見問題Q&A
Q1：首購族補助怎麼申請？
通常須符合年齡、收入、名下無房等相關限制，才可申請首購族補助或青年安心成家購屋貸款。申請時多半需要提供收入證明、財產證明、身分證明等資料。最直接的方式是上政府相關網站或詢問銀行，瞭解最新申請條件與辦法，再進行比較、擇優辦理。
Q2：可以同時申請多家銀行嗎？
可以同時洽談多家銀行以比較條件，但注意每次申請都會產生信用聯徵記錄。在短時間內多次詢貸，有可能造成銀行對你的還款能力產生疑慮。因此建議先做功課，多比較幾間銀行初步篩選，再擇優銀行送件即可。
Q3：如果無法每月負擔本息攤還，有什麼應變措施？
可以考慮嘗試先申請寬限期，或拉長貸款年限以降低月付金。不過長期來看，利息總支出會增加。如果財務壓力太大，也可評估先購買較小坪數或地點稍偏的房屋，待未來經濟條件改善後，再考慮換屋。
對首購族來說，房屋貸款1,000萬確實是一筆相當可觀的金額，每月需負擔的支出也不容小覷。然而，只要有計劃地評估自己的可支配收入與家庭財務狀況、善用各項「首購貸款」與「首購族補助」方案，並比較不同銀行的利率與條件，就能在合理範圍內實現購屋夢想，祝你買房順利、生活幸福！
