對許多首次購屋的朋友來說，買房絕對是一樁人生大事。而在台灣，多數人購買房屋時都會透過銀行貸款的方式來分擔財務壓力。不過，首購族若沒有事先了解銀行房貸的申請條件與注意事項，或是一不小心踩到「地雷房型」，很可能在核貸或居住品質方面遇到麻煩。為了讓首購族能順利拿到貸款，也能遠離不必要的風險，以下內容值得仔細參考。
影響房貸的房屋狀況
在台灣，銀行要不要核准房貸，除了審核借款人的收入、信用紀錄和負債比等「個人條件」外，也相當看重「房屋本身」的狀況。以下是銀行在審核物件時的幾項主要衡量依據：
房屋市值與地段
銀行非常關注房子的地點是否繁華、交通是否便捷，以及是否具有升值潛力。台中雖然整體發展看好，但同一區域仍可能有冷熱差異，若房屋位於商業圈或交通樞紐附近，申貸成數通常有更佳的優勢。
房屋建材與結構
RC(鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)的建築安全度較高，也較受銀行青睞。一旦結構被認為有安全疑慮，銀行不僅會壓低核貸成數，甚至可能乾脆不承作。
房屋屋齡
新成屋或屋齡較低者，通常能獲得較高貸款成數；反之，若屋齡過大、外觀老舊或結構損壞明顯，銀行審核門檻往往更嚴謹。
格局與用途
違建、違法隔間或不明用途登記（如工業、商業用途）都是銀行評估的重點。若房屋用途與實際不符，或存在違規增建，可能造成估價降低，進而導致成數不如預期。
換言之，並不是有足夠收入或良好信用就保證能順利取得高成數貸款。如果房屋本身列入「地雷房型」範疇，銀行往往會降低核貸成數或直接拒貸。對經驗尚淺的首購族來說，買房前更應該仔細篩選物件，以免在後續房貸申請卡關。
地雷房型是什麼？
所謂「地雷房型」，通常是指在結構、法規、地段或產權上有一定風險的物件。這類房型有時候在價格上看似「超值」，但往往隱含了各種可能影響居住安全、居住品質。因為銀行在審核房貸時，會從市場接手性的角度做考量，若是房子因為繳不出貸款而被法拍，後續是否有人願意承接，償還銀行貸款，這就是銀行會考量的原因之一。若首購族缺乏經驗，可能會被較低的單價吸引，一旦入手卻發現後續維修成本高、貸款申請不順、轉手不易等問題，就會面臨相當大的壓力。
地雷房型6大類別
買房子貸款要同時兼顧「自住需求」與「銀行審核要求」，最好先避開以下六種高風險物件。這些房型之所以被視為「地雷」，不僅影響居住體驗，也常讓貸款成數下修或貸款利率提高。
格局違法的房子
銀行不喜歡的原因：
- 合法性存疑：違建部分不被估算在正式坪數中，銀行通常直接壓低貸款成數。
- 公共安全顧慮：違規增建或改造會干擾防火、逃生設施，存在高風險。
其他潛在問題：
- 核貸不易：違建比例過高，銀行常直接婉拒或提高貸款門檻。
- 轉手困難：產權狀況不明，買方會擔心未來面臨拆除或法律糾紛。
坪數太小的房子
銀行不喜歡的原因：
- 流動性風險：超小坪數或迷你套房市場接盤少，銀行認為未來轉手難度高。
- 估價保守：空間過度侷限，採光、通風易打折扣，導致銀行估價時往往下修。
其他潛在問題：
- 需增加自備款：貸款成數低就得自己準備較高的頭期款。
- 居住不舒適：空間有限，一旦人口或生活需求有變動，恐立刻面臨換屋壓力。
建材品質差的房子
銀行不喜歡的原因：
- 結構安全風險：台灣地震頻繁，若建築用料欠佳，銀行怕擔保品出事。
- 高維修成本：劣質防水、管線等隱藏風險高，借款人恐因巨額維修產生財務壓力。
其他潛在問題：
- 安全性堪憂：地震時更易受損，影響住戶生命與銀行債權安全。
- 房價難上漲：建材品質差的物件，未來買家也會考量維修負擔，談價空間大。
地段不便利的房子
銀行不喜歡的原因：
- 缺乏需求支撐：地段太偏或周邊設施欠佳，未來想脫手不易。
- 價值成長有限：若交通機能、環境品質都難改善，銀行評估此物件難有長期增值空間。
其他潛在問題：
- 生活機能不足：通勤、採買、就醫都不便，對自住與投資都不友好。
- 噪音或環境污染：鄰近高壓電塔、垃圾場等，恐影響健康與轉賣意願。
用途複雜的房子
銀行不喜歡的原因：
- 住辦工混用：房屋實際用途如與登記不符，銀行視為非純住宅，因風險高而收緊貸款。
- 管理成本提升：住辦混合容易衍生鄰里與公共區域糾紛，銀行擔心後續不穩定因素。
其他潛在問題：
- 違規使用風險：若與法定用途不符，可能吃上罰款，影響貸款與轉售。
- 市場價格波動大：買家顧慮多，一旦市場行情下滑，更容易造成價格猛跌。
風水有疑慮的房子
銀行不喜歡的原因：
- 心理因素：雖然銀行審核不會明文規定「風水」指標，但對未來市場接受度心存疑慮。
- 硬體問題：若風水缺陷導致室內採光或格局異常，估價就很難往上調整。
其他潛在問題：
- 心理壓力：親友若頻頻提醒，時間久了也會動搖你的居住信心。
- 轉手難度：市場上對風水的心理戒心普遍存在，往後賣屋可能得壓低價格。
銀行在核貸時會綜合考量房屋的結構安全、違規風險與流動性，凡是具備上述「地雷」特質的物件，幾乎都會被銀行下調貸款成數或提高利率。買房前務必要細心檢查，一旦發現任何關鍵瑕疵，最好再次評估是否能接受該風險。
推薦首購族入手的3種房屋類型
在避開地雷房型之餘，更需要鎖定哪些房型獲得銀行及買家普遍青睞。以下三種房屋類型，不僅具備安全性與穩定度，也有助於提高貸款成功率。
電梯大樓／華廈
- 便利性與安全性：多為屋齡較新的建築，結構品質佳，且擁有保全門禁與完善公共設施。
- 銀行核貸友善：市場需求穩定，流通率高，銀行估價通常也比較保守中帶著友善，貸款成數相對有利。
格局方正／長方
- 實用度高：空間配置更有效率，裝潢和收納規劃也更靈活。
- 貸款估價穩定：無需另行增建或拆改，估價分數相對不會被扣分，貸款申請較容易過。
頂樓下一層
- 價格較親民：頂樓常被擔心漏水與隔熱問題，故價格略低，次頂樓能享受類似的景觀與通風，卻又避開實際頂樓的風險。
- 景觀與通風佳：高樓層一般蚊蟲較少，噪音相對降低。只要結構與屋齡條件良好，銀行同樣願意核貸。
由於首購族最在意的不外乎是「居住品質」與「貸款條件」，銀行則重視「風險管控」與「物件可流通性」。像電梯大樓、方正格局、頂樓次層這三類房型，往往能兼顧安全性與實用性，也較容易拿到合理的貸款成數，減少首購族的負擔。
首購族買房常見Q＆A
以下列出首購族買房時最常遇到的疑問，希望能提供一些方向：
Q1：首購貸款最高能貸到多少成？
多家銀行對首次購屋者給予較寬鬆的貸款條件，若同時符合政府或銀行推出的「青年安心成家方案」，最高甚至有機會達八成至八成五。然而，實際能貸到多少，仍取決於個人信用與房屋條件。
Q2：地雷房型就一定無法申請房貸嗎？
不一定完全無法，但銀行可能會降低成數或附帶較嚴苛的條件。例如屋齡過高、違章增建，可能讓銀行認定風險大，因此要求更多自備款。若無法負擔高自備款，就可能買不下來。
Q3：買房子但預算有限，小坪數房型是否值得考慮？
若資金確實緊張，小坪數房型(套房)能降低總價，但須注意銀行貸款成數可能受限，等於要付出更多自備款，有些甚至比買兩房的自備款更高。此外，小坪數住宅的居住舒適度及未來換屋需求也要及早評估。不妨在同區域內多比較屋齡較高但空間較大的物件，或考慮頂樓次層，或許能找到更適合的折衷方案。
Q4：只做輕微改裝就算違建嗎？
只要與原建照不符，就有可能被認定為違規。銀行估價師也會調查現有結構與建照是否一致。若想確定是否合規，可先諮詢代書或建築師，再決定是否購入。
Q5：電梯大樓／華廈管理費較高，有沒有其他選擇能兼顧安全和經濟？
老公寓或透天厝也能提供相對經濟的選擇，但須小心屋齡與結構問題。若是無電梯公寓，高樓層爬樓梯不便，也是住久後才會發現的隱憂。至於透天厝要看所在區域的土地價值與房屋狀況，可能牽涉到更多維修成本與管理責任。無論選擇何者，仍要全盤考慮生活機能、交通便利性及貸款成數。
Q6：風水真的那麼重要嗎？如果我不在意，是否能用更低的價格撿便宜？
雖然每個人對風水的看法不同，但在台灣的大環境中，多數人或多或少仍在意風水問題。當你買下風水不佳的房子，未來若想轉手，就得面對一般市場的風水評價，可能得用更低價格才能吸引買家。若你打算長期自住且完全不擔心風水標籤，倒是可以衡量自己能否忍受相關風險。
買房是首購族人生中的重大決定，寧可多花點時間仔細評估，也不要輕易被市場行銷術語或低總價誘惑。符合全家實際需求、屋況健康、地點適宜、感到安心的家，才是長久居住之道，願每一位首購族都能買得稱心如意，順利實現「擁有自己房子」的美好目標！
