對許多首購族來說，買房最令人緊張的往往不是選屋，而是「房屋貸款要怎麼辦」這件事。對多數人而言，買房是一生中最大筆的開銷，因此透過房貸來分攤資金壓力，成了最常見的選項。然而，房貸的申請流程、授信評分機制、以及各項費用結構往往令人一頭霧水，加上每家銀行的貸款條件與利率方案都不盡相同，使得許多購屋族在申辦過程中倍感壓力。
其實，只要在申請前做好功課、備齊相關文件，並掌握銀行的審核邏輯與評分標準，特別是「授信5P」的概念，就能大幅提升核貸成功率，輕鬆跨出買房第一步。
房屋貸款條件的授信5P標準是什麼？
雖然購買房屋本身不需特定資格，但若希望順利取得銀行房貸，申貸人仍須符合一系列基本條件，包括年齡限制、信用狀況、穩定收入、自備款比例等。銀行在進行審核時，會依據所謂的「授信5P」標準進行全方位評估，以確認貸款風險與個人還款能力。
Person（人品）
銀行首先會從「人品」層面審核，實際上就是查看個人的信用紀錄。評估項目包括聯徵資料、貸款與信用卡的還款紀錄、是否有逾期或違約情形。這些紀錄會影響你的信用評分，也關係到貸款是否核准與條件優劣。信用良好不但讓銀行更願意放款，還有機會爭取到較低的利率，減輕長期利息負擔。
Purpose（貸款目的）
銀行也非常重視房貸的用途。若是作為「自住用途」，一般核貸成數與條件會較優；反之，若是投資型或出租用房屋，則銀行會因應風險提高，降低貸款成數，甚至採取較高利率。另外，若申貸人名下已有房產，政府的選擇性信用管制措施（如第二戶限貸）也會進一步影響核貸結果
Payment（還款能力）
還款能力評估是銀行最核心的審核項目之一。銀行會檢視申貸人的每月穩定收入，包括薪資轉帳、投資收益、其他財力證明等，並計算總體負債比（即貸款與月收入的比例）。若負債比過高，銀行會認為風險過大，可能降低貸款金額或不予核准。
Protection（擔保品）
申請房貸時，銀行會將購買的房屋作為抵押品，因此會透過專業鑑價機制審查該房產是否具有足夠擔保價值。鑑價考量包括屋齡、屋況、地段、坪數、裝潢情形與周邊機能等。通常銀行的估價會略低於市價，以確保貸款安全範圍內。
Prospect（市場前景）
銀行也會評估該地區的房市發展潛力。若房屋位處未來具開發潛力的區域，例如重大交通建設、產業園區進駐、生活機能持續提升等，將有助於拉高貸款成數並提升過件機率。反之，若區域交易冷清、人口外移嚴重，銀行對該物件的放貸意願也會較低。
申貸人若能深入理解並掌握銀行授信5P標準，即能更有效地準備必要的申貸文件與證明材料，大幅提升房貸審核通過率。
房屋貸款流程
當你已確定要買房，不論是預售屋、新成屋還是中古屋，房貸幾乎是每位買房人必經的過程。雖然聽起來繁瑣，其實只要理解六大申貸步驟，就能從容應對：
申貸步驟1：申請貸款
房屋貸款第一步驟，肯定是先挑選房屋貸款的方式，可以選擇與建商代銷或房仲、甚至是代書配合的銀行，因為他們若有長期配合的銀行專員，申貸過程也容易較順暢。但更保險的是自己也有更多的銀行管道，可以自行比較房貸方案，建議至少先洽詢3-5家以上的銀行，特別是自己經常往來、有一定金融紀錄的銀行，申請核准機率會較高，開始提出申請後，才可以進人下一步驟的流程。
申貸步驟2：房屋鑑價
當銀行受理房貸申請後，安排專業的鑑價公司進行房屋鑑價動作，鑑價人員一般會看房屋的屋齡、坪數、屋況、裝修狀況、周邊生活機能等，鑑價結果將直接影響銀行可核准的貸款成數與金額，待確認好房屋價值後，銀行才會正式進行房屋貸款的流程。
申貸步驟3：審核貸款人條件
完成鑑價後，銀行會請申貸人填寫貸款申請書、聯徵同意書，並提交相關財力證明文件，如薪資轉帳證明、扣繳憑單、所得稅單或其他財務資料。銀行將透過聯徵中心查詢個人信用記錄，綜合評估信用分數、財務狀況、負債比例等，決定最終核貸的利率與金額。
申貸步驟4：簽訂貸款契約
銀行審核通過後，會進行電話照會，確認申請人的個人資料、貸款用途與資金用途等，以確保申貸資料真實無誤。完成照會後，銀行專員會安排簽約對保。
簽約對保時，申貸人與保證人需攜帶身份證明與印章至銀行，確認貸款內容，包括貸款金額、貸款年限、還款方式、利率以及是否有違約金條款等。
申貸步驟5：不動產抵押設定
簽約完成後，申貸人需要攜帶土地及建物權狀正本至地政事務所，設定銀行的抵押權，抵押設定金額通常為核貸金額的1.2倍。同時，銀行也會要求申貸人投保房屋火險及地震險，相關保險費用需由申貸人支付，且每年續保直至房貸清償完畢。
申貸步驟6：撥款
完成抵押權設定後，銀行會於約定日期將貸款款項撥入賣方帳戶，完成交屋程序。從此刻起，你與銀行的貸款契約正式生效，每個月需按時還款，以免影響個人信用。
房貸申請文件有哪些？
申請房貸時，申請人一般需要準備以下文件：
- 借款人及保證人之身份證正反面影本與戶口名簿（或戶籍謄本）
- 財力證明文件（例如：薪資單、薪資轉帳存摺、扣繳憑單、報稅資料）
- 財產證明（如不動產持有證明、定存單等）
- 房屋買賣合約書影本、土地與建物登記謄本
- 房屋權狀正本、第二證件（駕照或健保卡）、私章
- 貸款申請書與聯徵授權同意書
若能提早準備好這些文件，可以更加速申請房貸的流程。
房貸流程要多久？多久可以撥款呢？
綜合上述的房貸流程解析，正常情況下，自送件日起約7~14個工作天即可完成；但若遇下列狀況撥款可能延遲：
- 申請資料不齊、需補件
- 聯徵評分過低或需補充信用資料
- 屋況特殊，須辦理塗銷原抵押權或增貸併案
- 為預售屋或新成屋，尚未辦理使用執照
而大約的房貸申購時間流程如下：
| 房貸申請流程 | 房貸申請時間 |
| 申請房貸 | 1天 |
| 房屋鑑價 | 2~4天 |
| 審核貸款條件 | 1~3天 |
| 簽訂貸款契約 | 1~3天 |
| 不動產抵押設定 | 1~3天 |
| 撥款 | 1~2天 |
因此建議提早與賣方或代銷協調交屋日，避免資金銜接壓力。
首購族買房常見Q＆A
Q1：買房貸款流程怎麼進行？
申請房貸的流程其實不複雜，從挑選合適的銀行開始，經過房屋鑑價、送件審核、對保簽約、抵押權設定，到最後銀行撥款，一般約需 7 到 14 個工作天。若事先準備好相關資料並選擇熟悉流程的銀行或房仲代書配合，整體會更加順利。
Q2：辦理房屋貸款需要什麼條件？
想要順利申請房貸，申貸人通常需年滿18歲、有穩定收入來源，並且具備良好的信用紀錄。銀行也會根據自備款比例與負債狀況評估是否核貸。若年紀較長或財務條件不足，有時也需要保證人協助。
Q3：什麼是授信5P？對房貸審核有什麼影響？
授信5P是銀行用來評估貸款風險的重要準則，分別從信用、用途、還款能力、擔保品與市場前景五個面向綜合判斷。只要你財務穩定、信用良好，且購買的房屋條件佳、地段未來有潛力，就有機會爭取到較高成數與更優惠利率。
Q4：房貸申請時要準備哪些資料？
申請房貸時，最常見需要的資料包括身份證明、財力證明、房屋買賣合約、土地與建物權狀等。這些文件主要是用來證明你的還款能力與房屋價值，建議提早準備好，避免申請過程中反覆補件拖延時程。
Q5：從申請到撥款要多久？會遇到哪些延遲狀況？
大多數房貸案件在一至兩週內即可完成撥款，但若遇到資料不齊、信用評分不足或房屋屬於預售屋、新成屋還沒取得使用執照，就可能導致審核或撥款時間拉長。因此，建議提早與賣方或建商確認交屋日期，預留處理時間比較保險。
